cuando el muro del vecino cambia su vista panorámica

Samira de Mendonça Tanus Madeira. FOTO: DIVULGACIÓN

Existe un gran debate legal cuando una propiedad pierde parte de su vista debido a la construcción en el terreno vecino. Es así, por ejemplo, cuando un apartamento tiene una vista panorámica sobre una determinada zona que, tras una reforma, se pierde por completo. Después de todo, ¿qué se podía hacer?

La 3ª clase del STJ permitió reconocer la llamada servidumbre de la vista, a través de un instrumento convencional acordado entre las partes. Resolvió un conflicto derivado de la construcción de un muro en la frontera entre dos propiedades, ubicadas en el barrio de Leblon, en Río de Janeiro. La pareja, dueña de una de las propiedades, quería que se derribara el muro, con el argumento de que perturbaría la vista panorámica de la Lagoa Rodrigo de Freitas.

Durante el proceso, las partes celebraron un acuerdo judicial, en el cual establecieron condiciones para la preservación de la vista, iluminación y ventilación de uno de los terrenos. Se ha reducido la altura del muro. Sin embargo, se plantaron enredaderas y árboles que terminaron cubriendo nuevamente la vista de la laguna.

En el STJ, el relator del llamamiento especial, ministro Ari Pargendler, entendió que se había cumplido íntegramente el acuerdo y, además, que no existía prohibición de plantar árboles, “que es un derecho garantizado al propietario, dentro de su tierra “.

Legal o convencional

La ministra Nancy Andrighi no estuvo de acuerdo con el entendimiento del relator. En cuanto a la supuesta falta de servidumbre de la vista, manifestó que el TJ / RJ hizo confusión entre servidumbre de construcción legal y convencional. La clase siguió el voto del ministro.

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“Las servidumbres legales corresponden a los derechos vecinales, teniendo la propia ley como fuente directa, afectando independientemente de la voluntad de las partes. Nacen para posibilitar la plena explotación de la propiedad dominante o para evitar la aparición de conflictos entre los respectivos propietarios ”, explicó Andrighi.

Según el ministro, las servidumbres convencionales, o servidumbres en sí mismas, no están previstas por la ley, por consentimiento de las partes.

Mencionó que, si bien no hubo información en el proceso sobre el registro del convenio en un notario, la transacción podría compararse con una servidumbre convencional, lo que representa una obligación a ser respetada por las partes.

Al considerar la obligación asumida, de preservar la vista del paisaje desde el terreno vecino, Andrighi constató que el derecho a plantar árboles se ejerció de manera abusiva, ya que hubo incumplimiento, aunque sea de manera indirecta, del convenio suscrito. Para ella, los vecinos fueron sometidos a los mismos desórdenes provocados por el antiguo muro de mampostería (REsp 935.474).

Al contrario de lo que muchos piensan, es posible adquirir espacio aéreo aquí en Brasil. Existe una legislación específica que permite la compra y venta de espacio aéreo sobre la propiedad, prevista en la Ley 10.257 / 01 (Estatuto de la Ciudad).

Así podemos observar en el artículo 21, § 1, del Estatuto de la Ciudad:

Art. 21. El urbanista podrá otorgar a terceros el derecho de superficie de su terreno, por tiempo determinado o indefinido, mediante escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

§ 1 El derecho de superficie comprende el derecho de uso del suelo, el subsuelo o el espacio aéreo relacionado con el terreno, en la forma establecida en el contrato respectivo, de conformidad con la legislación urbanística.

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Es importante señalar que, obviamente, el espacio aéreo relacionado con el terreno tiene el campo proyectado verticalmente (ni se te ocurra solicitar un negocio alegando que es un tramo de ruta de avión). Ejemplo: cuando se vende una residencia de una sola planta o de gran altura para que se construya un edificio allí, el espacio aéreo sobre ella está implícito en la venta.

Hace algún tiempo hubo repercusión nacional en el caso de un edificio de departamentos ubicado en el valioso barrio de Ipanema, en Río de Janeiro, cuya promotora adquirió varias parcelas, sin, sin embargo, poder comprar el edificio de una clínica. ubicado justo en el frente.

Como la demolición de esta propiedad, podría resultar en la construcción de un futuro puesto. El instrumento legal se utilizó luego para negociar la compra de espacio aéreo.

Tras el cierre de la negociación, el vendedor cedió el derecho de propiedad de la vista privilegiada a los compradores de las unidades, cuya adquisición de esta exclusividad representó una revalorización del 40% para los departamentos, según los promotores.

En este sentido, para ser válida, una negociación de este tipo debe tener una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. Por tanto, esta es una forma de evitar problemas futuros en los que el residente compra un piso con una vista privilegiada y acaba perdiéndolo por el hecho de que está construyendo un edificio en la fachada.

* Samira de Mendonça Tanus Madeira es abogada con especialización en Derecho Procesal Civil y Derecho Inmobiliario. Socio de Tanus Madeira Advogados Associados, fundada en 1983, con unidades en las ciudades de Rio de Janeiro Macaé- RJ

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